Консультация 06.11.18

Некоторые вопросы при заключении договора мены: особенности и налогообложения дохода.

061118

Порядок налогообложения доходов физических лиц регламентируется разделом IV НКУ, согласно пп. 163.1.1 п. 163.1 ст. 163 которого объектом налогообложения резидента является общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход, в который включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется согласно положениям ст. 172 НКУ (пп. 164.2.4 п. 164.2 ст. 164 НКУ).

Порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества предусмотрено ст. 172 НКУ.

Согласно п. 172.1 ст. 172 НКУ доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 ЗКУ в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом.

Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

В соответствии со ст. 121 Земельного кодекса Украины (далее - ЗКУ) граждане Украины имеют право на бесплатную передачу им земельных участков из земель государственной или коммунальной собственности в таких размерах, в частности: для ведения личного крестьянского хозяйства - не более 2,0 га; для ведения садоводства - не более 0,12 га; для строительства и обслуживания жилого дома, хозяйственных зданий и сооружений (приусадебный участок) в селах - не более 0,25 га, в поселках - не более 0,15 га, в городах - не более 0,10 гектара.

В то же время п. 172.2 ст. 172 НКУ установлено, что доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 этой статьи, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в настоящем пункте, подлежит налогообложению по ставке 5 проц., определенной п. 167.2 ст. 167 НКУ.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку в соответствии с законом, и зарегистрированной в единой базе данных отчетов об оценке ( п. 172.3 ст. 172 НКУ).

Если стороной договора купли-продажи объекта недвижимого имущества является юридическое лицо, такое лицо является налоговым агентом плательщика налога по начислению, удержанию и уплате (перечислению) в бюджет налога с доходов, полученных налогоплательщиком от такой продажи (п. 172.7 ст. 172 НКУ).

Также указанный доход является объектом налогообложения военным сбором (далее - сбор) (пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX Переходных положений НКУ).

Ставка сбора составляет 1,5 процента объекта налогообложения, определенного пп. 1.2 п. 161 подраздела 10 раздела XX Переходных положений НКУ (п. 1.3 п. 161 подраздела 10 раздела XX Переходных положений НКУ).

Начисление, удержание и уплата (перечисление) налога на доходы физических лиц и сбора в бюджет осуществляются в порядке, установленном ст. 168 НКУ, согласно пп. 168.1.1 п. 168.1 которой налоговый агент, который начисляет (выплачивает, предоставляет) налогооблагаемый доход в пользу налогоплательщика, обязан удерживать налог (сбор) с суммы такого дохода за его счет.

Учитывая указанное, доход, полученный плательщиком налога - физическим лицом от продажи юридическому лицу земельного участка, с целевым назначением - для коммерческого назначения (расположение объектов социальной сферы торговли, обслуживания или иного вида предпринимательской деятельности), облагается налогом на доходы физических лиц по ставке 5 проц. и сбором по ставке 1,5 процента.

В то же время, в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога не включается сумма дохода, полученного плательщиком налога в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенными ст. 121 ЗКУ в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации (пп. 165.1.40 п. 165.1 ст. 165 НКУ).

Освобождаются от налогообложения сбором доходы, согласно разделу IV Кодекса не включаются в общий налогооблагаемый доход физических лиц (не подлежат налогообложению, облагаются по нулевой ставке), кроме доходов, указанных в пп. 165.1.2, 165.1.18, 165.1.25, 165.1.52 п. 165.1 ст. 165 НКУ (пп. 1.7 п. 161 подраздела 10 раздела XX Переходных положений НКУ).

Таким образом в случае невыполнения требований предусмотренных пп. 165.1.40 п. 165.1 ст. 165 НКУ юридическое лицо обязано выполнить функции налогового агента по начислению, удержанию и уплате (перечислению) налога на доходы физических лиц и сбора в бюджет.

Замечаем, что в соответствии с пп. "Б" п. 15 раздела X Переходных положений ЗКУ до вступления в силу закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, но не ранее 1 января 2019 года, не допускается купля-продажа или иным способом отчуждение земельных участков и изменение целевого назначения (использования) земельных участков, находящихся в собственности граждан и юридических лиц для ведения товарного сельскохозяйственного производства, земельных участков, выделенных в натуре (на местности) владельцам земельных долей (паев) для ведения личного крестьянского хозяин тва, а также земельных долей (паев), кроме передачи их по наследству, обмена земельного участка на другой земельный участок в соответствии с законом и изъятия (выкупа) земельных участков для общественных нужд, а также кроме изменения целевого назначения (использования) земельных участков с целью их предоставления инвесторам - участникам соглашений о разделе продукции для осуществления деятельности по таким сделкам.

Подпункт 165.1.40 НКУ применяется если сумма дохода, полученного плательщиком налога в результате отчуждения земельных участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенными статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества облагается согласно пунктам 172.1 и 172.2 указанной статьи. Например, если объект недвижимости стоимостью 7000,00 грн обменивается на другой объект недвижимости стоимостью 5000,00 грн, то в состав общего налогооблагаемого дохода включаются все 7000,00 грн., Даже в случае если по договоренности сторон договора деньгами платит только положительная разница между стоимостями.

 

Ганна Загорулько                      ТОВ АФ «Профі – Аудит»