Консультация 02.10.18

Налогообложение при заключении договора мены земельных участков сельскохозяйственного назначения

021018

Отчуждение имущества - это любые действия налогоплательщика, вследствие совершения которых такой налогоплательщик в порядке, предусмотренном законом, теряет право собственности на имущество, принадлежащее такому плательщику, или право пользования, в частности, природными ресурсами, в определенном законодательством порядке предоставлено ему в пользование (пп. 14.1.31 п. 14.1 ст. 14 Налогового кодекса).

Согласно пп. 164.2.4 п. 164 ст. 164 этого Кодекса в общий месячный (годовой) налогооблагаемый доход плательщика налога включается, в частности, часть доходов от операций с имуществом, размер которой определяется в соответствии с положениями статей 172 - 173 Кодекса.

Следует отметить, что при определении базы налогообложения в соответствии с п. 164.3 ст. 164 Налогового кодекса учитываются все доходы налогоплательщика, полученные им как в денежной, так и неденежной формах.

Статьей 715 Гражданского кодекса установлено, что по договору мены (бартера) каждая из сторон обязуется передать другой стороне в собственность один товар в обмен на другой товар. Каждая из сторон договора мены является продавцом того товара, который передает в обмен, и покупателем товара, который получает вместо него. Договором может быть установлена ​​доплата за товар большей стоимости, который обменивается на товар меньшей стоимости. Право собственности на обмениваемые товары переходит к сторонам одновременно после исполнения обязательств по передаче имущества обеими сторонами, если иное не установлено договором или законом.

К договору мены применяются общие положения о купле-продаже, положения о договоре поставки, договор контрактации или других договорах, элементы которых содержатся в договоре мены, если это не противоречит существу обязательства (ст. 716 Гражданского кодекса).

Статьей 172 Налогового кодекса определен порядок налогообложения операций по продаже (обмену) объектов недвижимого имущества.

Для целей настоящей статьи под продажей следует понимать любой переход права собственности на объекты недвижимости, кроме их наследования и дарения.

Согласно п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса доход, полученный плательщиком налога от продажи (обмена) не чаще одного раза в течение отчетного налогового года жилого дома, квартиры или их части, комнаты, садового (дачного) дома (включая земельный участок, на котором расположены такие объекты, а также хозяйственно-бытовые сооружения и здания, расположенные на таком земельном участке), а также земельного участка, не превышающего нормы бесплатной передачи, определенной ст. 121 Земельного кодекса в зависимости от ее назначения, и при условии пребывания такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет, не облагается налогом. Условие о пребывании такого имущества в собственности налогоплательщика более трех лет не распространяется на имущество, полученное таким плательщиком по наследству.

Доход, полученный плательщиком налога от продажи в течение отчетного налогового года более одного из объектов недвижимости, указанных в п. 172.1 ст. 172 Налогового кодекса, или от продажи объекта недвижимости, не указанного в настоящем пункте, в соответствии с п. 172.2 этой статьи подлежит налогообложению по ставке, определенной п. 167.2 ст. 167 Кодекса.

Доход от продажи объекта недвижимости определяется исходя из цены, указанной в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку в соответствии с законом (п. 172.3 ст. 172 Налогового кодекса). Порядок определения оценочной стоимости недвижимости и объектов незавершенного строительства, которые продаются (обмениваются), определяется Кабинетом Министров Украины (п. 172.11 этой статьи).

При обмене объекта недвижимости на другой (другие) доход налогоплательщика в виде полученной им денежной компенсации от отчуждения недвижимого имущества облагается согласно пунктам 172.1 и 172.2 указанной статьи.

Пунктом 172.4 этой статьи определено, что нотариус при проведении операций по продаже (обмену) объектов недвижимости между физическими лицами удостоверяет соответствующий договор при наличии оценочной стоимости такого недвижимого имущества и документа об уплате налога в бюджет стороной (сторонами) договора.

Согласно пп. «А» п. 172.5 ст. 172 Налогового кодекса сумма налога определяется и самостоятельно уплачивается через банковские учреждения лицом, обменивает с другим физическим лицом недвижимость, до нотариального удостоверения договора мены.

Доход от операций по продаже (обмену) объектов недвижимости, осуществляемых физическими лицами - нерезидентами, облагается налогом согласно ст. 172 Налогового кодекса в порядке, установленном для резидентов, по ставкам, определенным в п. 167.1 ст. 167 этого Кодекса (п. 172.9 ст. 172 Кодекса).

Таким образом, при несоблюдении условий, определенных абзацем первым п. 172.1 ст. 172 настоящего Кодекса, налогообложению подлежит стоимость каждого объекта обмена, указанного в договоре купли-продажи, но не ниже оценочной стоимости такого объекта, рассчитанной органом, уполномоченным осуществлять такую ​​оценку, по ставке НДФЛ 5% и военным сбором 1,5 %.

Также, в соответствии с пп. 165.1.40 НКУ не включается в налогооблагаемый доход сумма дохода, полученного плательщиком налога в результате отчуждения акций (других корпоративных прав), полученных им в собственность в процессе приватизации в обмен на приватизационные компенсационные сертификаты, непосредственно полученные им как компенсация суммы его взноса в учреждения Сберегательного банка СССР или в учреждения государственного страхования СССР или в обмен на приватизационные сертификаты, полученные им в соответствии с законом, а также сумма дохода, полученного таким плательщиком налога в результате отчуждения с емельних участков сельскохозяйственного назначения, земельных долей (паев) по нормам бесплатной передачи, определенными статьей 121 Земельного кодекса Украины в зависимости от их назначения, и имущественных паев, непосредственно полученных им в собственность в процессе приватизации.

Согласно ст. 121 Земельного кодекса Украины для ведения личного крестьянского хозяйства - это не более 2,0 гектаров.

Кроме того, согласно п. 179.2 ст. 179 Налогового кодекса обязанность налогоплательщика по представлению налоговой декларации считается выполненной и налоговая декларация не подается, если такой налогоплательщик получал доходы, в частности, от операций обмена имущества при нотариальном удостоверении договоров, по которым был уплачен налог в соответствии с разделом IV настоящего Кодекса.

Учитывая приведенное выше делаем вывод, что:

1) чтобы доход по такой сделке освобождался от налогообложения согласно пп. 165.1.40 НКУ должны выполняться следующие два требования:

- Во-первых, размер такого участка должен быть не более 2 га;

- Во-вторых, собственник земельного участка должен непосредственно получить ее в собственность в процессе приватизации.

2) чтобы доход по такой сделке освобождался от налогообложения согласно п. 172.1 НКУ должны выполняться следующие два требования:

- Во-первых, размер такого участка должен быть не более 2 га;

- Во-вторых, земельный участок должен находиться в его собственности более трех лет.

Поэтому, видим, что ни одна из лиц не выполняет оба условия необходимые для освобождения от налогообложения, так и Лицо 1, и Лицо 2 должны будут уплатить с дохода полученного по данному сделкой НДФЛ по ставке 5% и военный сбор по ставке 1,5%. И подать декларацию об имущественном состоянии и доходах по результатам отчетного года.

 

Ганна Загорулько                          ТОВ АФ «Профі – Аудит»