Консультация 18.07.17

Налогообложение НДС продажи жилья
Предприятие получало от покупателей предоплату за имущественные права (обеспеченый платеж). Налоговые обязательства по НДС в данный момент не начислялись.
В декабря 2016 года была получена декларация о введении жилого дома в эксплуатацию и начали оформляться акты на передачу построенных квартир покупателям, впоследствии оформлялись документы на право собственности для физических лиц.
Что считается первой поставкой жилья покупателю и начисление обязательства по НДС? Как предприятию воспользоваться п.197.1.14? Какие налоговые последствия операций после получения права собственности на юрлицо (заказчика строительства) и при последующей продаже квартир юрлицам или физлицам?
 

180717 В соответствии с подпунктом 197.1.14 Налогового кодекса Украины (далее НКУ) освобождаются от налогообложения НДС операции по поставке жилья (объектов жилищного фонда), кроме их первой поставки, если иное не предусмотрено настоящим подпунктом.

В этом подпункте первая поставка жилья (объекта жилищного фонда) означает:

а) первую передачу готового нового жилья (объекта жилищного фонда) в собственность покупателя или поставка услуг (включая стоимость приобретенных за счет исполнителя материалов) по сооружению такого жилья за счет заказчика.

Таким образом, первая поставка нового жилья касается исключительно лиц, занятых в строительстве (сооружении) нового объекта, а именно застройщиков (заказчиков) и подрядчиков, осуществляющих поставки услуг по сооружению жилья. Следующие поставки жилья, которые должны освобождаться от налогообложения, имеют под собой передачу такого жилья потребителям.

Аналогичной позиции в течение действия указанной нормы НКУ придерживаются и специалисты фискальной службы в многочисленных разъяснениях (например письма от 09.02.2017р. №2514 / 6 / 99-99-15-03-02-15, от 04.08.2016 г.. N 16929/6 / 99-99-15-03-02-15).

Учитывая вышесказанное, операцией по первой поставке жилья будет считаться операция по передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое построенное жилье (объект жилищного фонда) к первому владельцу такого жилья, независимо от источников финансирования строительства. Полученная застройщиком декларация о введении жилого дома в эксплуатацию, на основании которого происходит регистрация прав собственности, по нашему мнению является правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности на вновь построенное жилье у застройщика (заказчика).

В случае если заказчик в процессе строительства до оформления права собственности на вновь построенное жилье заключает предварительные договоры купли-продажи с физическими лицами, согласно которым получает обеспечительные платежи, операции по пересчету таких платежей физическими лицами на счет заказчика не меняют базу у заказчика. Только при передаче права собственности (оформление правоустанавливающих документов) на готовое построенное жилье физическому лицу (первому владельцу нового жилья) у заказчика возникают налоговые обязательства на основании пункта 187.1 НКУ. 

В случае если после завершения строительства правоустанавливающие документы на новые квартиры оформляются на предприятие заказчика, а позже по договорам купли-продажи квартир с физическими лицами переоформляются на таких физических лиц, операции по первой поставке жилья будет считаться операция оформления правоустанавливающих документов на заказчика. Дальнейшее переоформление права собственности на физических лиц, в понимании норм Кодекса, не будет считаться операцией по первой поставке жилья, а потому данная операция будет освобождаться от обложения налогом на добавленную стоимость в соответствии с подпунктом 197.1.14 пункта 197.1 статьи 197 Кодекса.

Кроме того, необходимо обратить Ваше внимание на требования п.198.5 «б» НКУ, согласно которой в случае осуществления операций, освобожденных от налогообложения, налогоплательщик обязан начислить налоговые обязательства исходя из базы налогообложения, определенной в соответствии с пунктом 189.1 статьи 189 настоящего Кодекса, и составить не позднее последнего дня отчетного (налогового) периода и зарегистрировать в Едином реестре налоговых накладных в сроки, установленные настоящим Кодексом для такой регистрации, сводную налоговую накладную по товарам / услугам, необоротными активами, которые использовались при осуществлении освобожденной от налогообложения операции, и по которым формировался налоговый кредит.

Анна Довбыш    ООО АФ «Профи - Аудит»